CONSULTORIO LEGAL

 

De las preguntas realizadas por nuestros lectores, hemos seleccionado aquéllas que suscitan un mayor interés.

¿Realmente piensa Usted que es conveniente casarse en estos tiempos? ¿No cree que es mejor que las personas conserven su libertad y no se enreden en problemas burocráticos y de papeles?

 

En las Comunidades de Propietarios se suelen desarrollar relaciones difíciles puesto que se trata, nada más y nada menos, que de relaciones entre vecinos. A esa dificultad relacional, con mucha frecuencia se le suele añadir otra que, antes o después nos tocará: ser el Presidente de dicha Comunidad.

La verdad es que si nos ponemos a pensar en profundidad, no debería ser así, puesto que es tal vez la responsabilidad más cómoda, menos gravosa, y con menos obligaciones que podamos imaginar. Sin embargo, es de esas cosas que, misteriosamente, los españoles nos hemos empeñado en convertir en un problema. Veamos el por qué.

De entrada, ya el término es peligroso. A todos nos suena el Presidente del Gobierno, que tiene mucho poder (nombra y cesa Ministros); el Presidente del Real Madrid o del Barcelona, cuyo nombre todos conocen (y que quita y pone entrenadores a capricho, contrata jugadores o construye ciudades deportivas con su sola voluntad); nos suena también el Presidente de Volkswagen, que decide cerrar una fábrica en España para abrir otra en Marruecos... Reconozcamos que cuando alguien oye la palabra “Presidente”, siempre le atribuimos autoridad, poder y/o capacidad de decisión.

Añadamos a esto el efecto televisivo de una serie que recientemente ha cosechado un enorme éxito: “Aquí no hay quien viva”. De modo ingenioso, los guionistas supieron crear un personaje principal  (el Sr. Cuesta), muy trabajador, abnegado, comprometido... que daba su vida por la Comunidad. Y un segundo personaje, aun más divertido, pero totalmente ficticio, irreal, que era el de su esposa, autoproclamada “la Presidenta”.

Con una combinación de los elementos antedichos, y ese innato afán de protagonismo que muchos ciudadanos suelen tener, se puede entender que en el subconsciente colectivo español, el Presidente de una Comunidad de Propietarios venga a sentirse a veces como una especie de Delegado del Alcalde, Jefe del Edificio, Juez de Conflictos entre vecinos..., una persona importante, vaya.

Sin embargo nada de todo esto podemos trasladarlo al Presidente de una Comunidad de Propietarios en términos de adecuación a la legalidad vigente. La convivencia en un edificio, o en una urbanización, sea en zona adinerada o humilde, horizontal o vertical, con predominio de españoles, o de inmigrantes y/o turistas, se regula en España en una Ley que se denomina Ley de Propiedad Horizontal, del año 1960, y que ha sido modificada en varias ocasiones de forma leve, pero que, de manera profunda, fue “reactualizada” con una reforma del año 1999. Esta Ley es la que crea el término Presidente, es la que lo regula, y es a la que nos hemos de ceñir, no hay más.

Y ello desde un punto de vista jurídico tiene una enorme trascendencia, porque no necesitamos ir rebuscando en normas dispersas qué es lo que la Ley dice, sino que basta con que leamos la Ley de Propiedad Horizontal, para que podamos llegar a saber, aún no siendo juristas, todo lo que hay que saber de un Presidente de Comunidad.

Y la verdad es que esta Ley dice muy poquitas cosas referidas al Presidente. Vamos a ellas.

1. ¿Quién puede ser Presidente?

- para ser Presidente, en primer lugar hay que ser propietario (aunque sea de sólo un trastero), pero hay que ser propietario. Y basta con ser propietario. No hace falta vivir en el edificio, ni en la ciudad donde está, ni tan siquiera en España. No hace falta saber hablar español, no hay una edad máxima, no se requiere ninguna cualificación académica, se puede ser inmigrante ilegal, analfabeto...

2.- ¿Y si el Propietario al que han designado Presidente no le interesa serlo, puede dimitir?

No. Está expresamente prohibido. Cuando el legislador creó esta figura, ya previó esa situación tan típica en la que nadie quiere ser Presidente, y de ningún modo podía permitir que hubiese ese vacío. En conclusión, el Presidente elegido ha de serlo hasta que la Junta designe a otro. Si el designado no quiere, no puede o no sabe, ha de presentar una demanda en el Juzgado de la ciudad donde está su propiedad, y será el  Juez quien después de escucharle, decida si le permite o no renunciar al cargo. Las costas de este pleito, en principio, le serán cargadas al Presidente que no quiere serlo.

3.- ¿Quién elige al Presidente?

Siempre es la Junta de Propietarios, que tiene que haber sido convocada debidamente, y tiene que haber incluido dicha previsión de elección del cargo de presidente en el orden del día que se debe hacer llegar a todos los propietarios.

4.- ¿Se puede elegir Presidente a un Propietario moroso? ¿Y a uno que no esté presente en la Junta?

La Ley no lo prohíbe por lo que no hay en principio ningún impedimento al respecto, ni para una cosa, ni para otra. Es más, respecto a la segunda pregunta, hay propietarios que creen que no yendo a la Junta se libran de la posibilidad de que se les nombre. Nada más incierto. Repito que para ser Presidente hace falta ser propietario y elegido por la Junta. Y nada más.

5.- ¿Se le puede retribuir?

En principio, no. El Presidente es un propietario más, con la obligación de contribuir a los gastos comunitarios de acuerdo con el coeficiente de participación que le corresponde a su inmueble. Y no hay ninguna razón para que se pueda exonerar a un propietario de contribuir a sus obligaciones. Así que no, no se le debe pagar.

Ahora bien, si el Presidente incurre en gastos por cuenta de la comunidad, lógicamente ésta ha de resarcirle de los mismos. Pongamos un ejemplo: si por tener que asistir a un Juicio representando a la Comunidad, al Presidente se le descuentan en su salario particular 50 euros, sí que tiene derecho a que la Comunidad le reembolse de dicho importe.

6.- ¿Se puede delegar en otra persona la condición de Presidente?

No. Es lo que se conoce como un cargo personalísimo en Derecho, es decir, de aquellos que no se pueden delegar en un tercero. De la misma manera que ninguno de nosotros puede autorizar a nadie para que vaya a introducir en la urna su papeleta electoral en unas elecciones políticas o sindicales, o nadie puede tampoco otorgar testamento por cuenta de otro, igualmente tampoco cabe que el Presidente autorice a su cónyuge a sustituirle. De hecho, la última modificación de la Ley que hemos referido anteriormente del año 1999, introdujo la posibilidad de que las comunidades puedan elegir Vicepresidentes. En este caso, habiendo un Vicepresidente, el Presidente tampoco puede delegar en él, pero si está ausente (hospitalizado, de viaje, encarcelado....) el Vicepresidente hará las funciones del Presidente. Pero no porque el Presidente le haya delegado sus funciones, sino porque al estar ausente, la Ley traslada al Vicepresidente las funciones del Presidente.

7.- ¿Cuáles son las funciones del Presidente?

La verdad es que pocas, pero muy importantes.

A.- La de representar a la Comunidad, tanto en Juicio como fuera de él. Podríamos decir que se parece a nuestro Rey cuando viaja. Representa a España, pero carece de autoridad o responsabilidades. Igualmente ocurre con el Presidente de la Comunidad. Si una Comunidad de Propietarios es demandada por cualquier persona, o por cualquier motivo, al acto del juicio no van los 20, 50 ó 250 propietarios que la integran, sino que asistirá en representación de la Comunidad el Presidente.

Igualmente, si una Comunidad de Propietarios necesita firmar un Contrato de trabajo de un jardinero, o un contrato de mantenimiento del servicio de ascensores, la única firma que hará falta para representar al conjunto de los propietarios, será la de su Presidente.

B.- Convocar las Juntas de Propietarios.

Es tal vez la más importante y menos cuidada de todas sus funciones. La Ley concede la prerrogativa exclusiva al Presidente de convocar cuantas Juntas de Propietarios estime convenientes. De escoger el lugar, el día y la hora. Y de fijar el Orden del día de la Junta. Es cierto que los propietarios le pueden pedir que incluya en el Orden del día determinados temas, e incluso cuando más de la cuarta parte de los propietarios o de quien tenga más de la cuarta parte de los coeficientes le pida una convocatoria extraordinaria (que se lo pueden pedir), sigue siendo el Presidente el que decidirá el lugar, el día y la hora.

C.- “Visar” las Actas y los certificados que realice el Secretario-Administrador de la Comunidad. Lo de “visar” significa en lenguaje coloquial “dar el visto bueno”, es decir, estampar su firma junto a la del Secretario, confirmando que lo que el documento contiene, es correcto.

D.- Requerir a quien realice actividades prohibidas para que cese en la realización de tales actividades. Puede hacerlo a iniciativa propia o si se lo solicita algún propietario. Pero no puede iniciar acciones judiciales contra él si previamente no ha obtenido un mandato expreso por parte de la Junta de Propietarios.

E.- En ausencia de Secretario y de Administrador, estas funciones serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad.

F.- Recibir las comunicaciones que le haga el Administrador sobre reparaciones y medidas urgentes en las zonas comunes.

G.- Iniciar acciones judiciales por cuenta de la Comunidad siempre que haya recibido el previo mandato de la Junta de Propietarios en tal sentido.

H.- Representar a la Comunidad de Propietarios si ésta se hubiese integrado, o formase parte, de lo que la Ley denomina “Complejos Inmobiliarios Privados” y que, normalmente, todos conocemos como “Macrocomunidad”.

Como se puede ver, las funciones del Presidente no se parecen nada a las de alguien que tiene iniciativa, poder, mando, autoridad... Un Presidente es un vecino más, obligado a seguir pagando sus cuotas, que tiene las mismas obligaciones y derechos que los demás, al que la Ley no le da ni siquiera un voto privilegiado en caso de empate, al que la Ley no le da la facultad ni tan siquiera de moderar o dirigir las Juntas de Propietarios. Y por ello, tampoco le podemos exigir nada al Presidente.

Entonces, ¿quién “manda” en una Comunidad de Propietarios?

Si la pregunta es sólo eso, es decir, quién manda, la respuesta sólo es una: manda la Junta de Propietarios. Y por eso, si no asistimos a las reuniones, sólo acierto a  darle dos explicaciones:

1ª.- Somos muy afortunados, tenemos unos vecinos estupendos y delegamos completamente en su fino sentido de la responsabilidad lo que quieran decidir. ¡Enhorabuena!

2ª.- Somos unos temerarios, y estamos dispuestos a que los demás manejen aspectos relativos a la gran inversión económica de una familia de toda su vida, que es su casa.

Debemos ponernos la mano en el corazón y saber en cuál de las dos opciones nos encontramos nosotros.

Y dicho todo lo cual, si se encuentra Usted en una Comunidad en la que el Presidente es un vecino estupendo, que se esfuerza, que está dispuesto a repetir... en definitiva, alguien que hace aquello a lo que no está obligado de forma alegre y generosa, le sugiero que le dé las gracias. Y si le da apuro, al menos evite ser innecesariamente crítico con él. En el fondo, ha tenido Ud. mucha suerte.